とある相談者よりお寄せいただいたご質問について、その回答例をご紹介させていただきます。

質　問

最近、引っ越しをしてそれまで賃借していた居室を退去したのですが、居室を管理している不動産会社から部屋の汚損を理由として、賃貸借契約締結時に賃貸人側に差し入れていた敷金の返還を拒否されてしまいました。私としては居室を汚損しないように気を付けて生活していましたし、不動産会社が指摘するような汚損はないと考えています。そのような場合でも敷金の返還を請求できないのでしょうか？
 

回　答

近時、敷金のトラブルが急増しています。
敷金は、家賃の滞納や、部屋の設備を破損あるいは汚損させた場合の担保として、賃借人が賃貸人に預ける金銭のことをいいます。したがって、賃借人が部屋から退去する際に、家賃の滞納や部屋の破損、汚損がなければ、賃借人は、賃貸人に当然敷金の返還を請求できます。
今回の相談は、部屋の汚損を理由とした敷金の返還の拒絶と考えられます。それでは、どのような場合に、賃貸人は、部屋の汚損を理由として敷金の返還を拒絶できるのでしょうか？
この点、判例は、通常の使用による損耗、汚損は、敷金の返還拒絶の理由にならないとしています。賃貸人には使用の対価として賃料が支払われており、通常の使用による損耗、汚損は、その対価によって賄われていると考えられるからです。
 
それでは、どのような場合、通常の使用とはいえない損耗、汚損として、敷金の返還拒絶の対象となるのでしょうか？
通常の使用による損耗、汚損か否かは、常識で判断されます。部屋を勝手に改造する、壁に釘を打つ、壁紙を破る、設備を壊すなどは、常識的に通常の使用とはいえない損耗、汚損になるでしょう。
また、現在は、タバコの脂や匂いも、通常の使用とはいえない損耗、汚損とされています。
このような事情を前提とすると、通常の使用とはいえない損耗や汚損がある場合はともかく、敷金を返還しないのは違法です。賃貸人が、通常の使用とはいえない損耗や汚損を具体的に説明しないのであれば、敷金の返還を粘り強く交渉すべきです。
 
それでも返還してもらえない場合は、弁護士や役所の市民相談課などで相談すべきでしょう。
最後に、敷金をより多く返してもらうために入居の際に行っておくべきことですが、事前に部屋を内覧し、入居前から破損したり汚損している部分をチェックし、契約をする際に確認すべきでしょう。できればその内容を契約書に記載しておけば退去の際に争いにならないと思います。
また、鋲や釘を打ったり、物を取り付けてよい場所なども事前に確認をとっておいたほうが良いでしょう。